Сергей Шумилов, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» подвел итоги 2017 года для журнала "Legal Insight" - Новости - Инфралекс

Сергей Шумилов, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» подвел итоги 2017 года для журнала "Legal Insight"

18.01.2018
Уходящий год можно смело назвать годом недвижимости: реклама квартир и ипотеки повсюду, строительных проектов множество, тема жилья – одна из основных забот первых лиц государства. Главными событиями, безусловно, стали реформирование системы долевого строительства с перспективой перехода на проектное финансирование и начало реализации объявленной в Москве программы реновации.


Событие 1. Долевое строительство

Федеральным законом от 29.07.2017 г. № 218-ФЗ создан Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, а также установлены серьезные квалификационные требования к застройщикам и существенно изменены правила их банкротства. Фонд будет работать по модели, уже действующей для страхования банковских вкладов граждан: застройщики будут делать взносы в компенсационный фонд, средства которого в случае их банкротства пойдут либо на достраивание объектов незавершенного строительства, либо на выплату возмещения дольщикам. В переходный период, до начала функционирования системы, застройщик должен будет обеспечить исполнение обязательств перед дольщиками страхованием своей гражданской ответственности либо поручительством банка.
Компенсационный фонд призван защитить прежде всего тех, кто заключает договор на приобретение недорогой квартиры: Закон устанавливает предельную сумму возмещения. Принцип осуществления такой защиты аналогичен страхованию вкладов, ограниченному суммой 1,4 млн руб. Многое, однако, будет зависеть от наличия имущества в компенсационном фонде. Система страхования вкладов показала, что взносов, уплачиваемых банками, недостаточно: фонд страхования вкладов использует многомиллиардные кредиты Центробанка, что превращает систему страхования в систему госгарантий.
Растущее число дел о банкротстве застройщиков, вероятно, потребует привлечения госсредств и в фонд защиты дольщиков, к чему государство вряд ли готово. Уже после принятия Закона Президент РФ заявил о необходимости отказа от долевого строительства и перехода к проектному финансированию с использованием банковских кредитов. Иного пути, скорее всего, нет: долевое строительство создает слишком большие риски и проблемы, решить которые зачастую не представляется возможным.
В области судебной практики в сфере долевого строительства событием стал не тематический Обзор практики Верховного Суда РФ от 19.07.2017 г., а несостоявшийся прецедент – дело «Комерчни банка» (№ 306-ЭС17-4994), где долевое строительство было использовано застройщиком для «стряхивания» залога по банковским кредитам. Коллегия по экономическим спорам ВС РФ по формальным основаниям не рассмотрела жалобу и не сформулировала правовую позицию, в то время как любое ее решение представляло собой определенную опасность для рынка. Так, в случае защиты банка у дольщиков возрос бы риск получить квартиру, обремененную залогом в его пользу, а защита участника ДДУ (в данном деле – юридического лица) повысила бы риск банков по утрате залогового обеспечения.

Событие 2. Реновация в Москве

Это самое обсуждаемое событие касается не только жителей пятиэтажек и жилищной сферы. Положительным результатом реновации должно стать обновление жилищного фонда, степень износа которого достигает критических показателей. Однако планируемый снос пятиэтажных кварталов, на смену которым придет многоэтажная застройка, затронет все системы жизнеобеспечения города: коммуникации, инфраструктуру, транспорт, снабжение, утилизацию отходов. Существенным будет и экологический аспект.
С правовой точки зрения могут возникнуть вопросы, связанные как с правом собственности граждан, так и с защитой конкуренции. Определенные опасения связаны и с Московским фондом реновации жилой застройки, созданным на основании Закона о реновации (Федерального закона от 01.07.2017 г. № 141-ФЗ). Фонд, являющийся унитарной некоммерческой организацией, будет выступать как организатором выполнения программы, так и застройщиком, работающим в льготном режиме.
Можно предположить, что программа реновации вытеснит со столичного рынка недвижимости значительное число коммерческих застройщиков, в настоящее время работающих с привлечением средств дольщиков. Программа реновации, поддерживаемая публичной властью и средствами бюджета, сможет обойтись без долевого участия граждан, а объемы строящегося жилья (удовлетворят не только потребности переселенцев, но и рыночный спрос.

Событие 3. Решения Конституционного Суда РФ

В уходящем году Конституционный Суд РФ принял три исключительно важных решения в сфере недвижимости, все они объединены общей целью защиты частных лиц от публичной власти. Весьма значимым стало Постановление КС РФ от 11.07.2017 г. № 20-П, касающееся возмещения судебных расходов в делах о кадастровой стоимости объектов недвижимости. Проблему создало Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28, в п. 31 которого предусмотрено, что в делах об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной расходы относятся на заявителя, если госорган не возражает против такой позиции. КС РФ занял иную позицию: расходы могут быть взысканы с госоргана, если кадастровая стоимость объекта, ранее определенная в порядке массовой оценки, значительно превышает рыночную.
Для граждан важным является Постановление КС РФ от 22.06.2017 г. № 16-П по делу об оспаривании п. 1 ст. 302 ГК РФ о виндикации. В Москве суды уже удовлетворили 136 исков со стороны органов власти, выселив добросовестных приобретателей квартир, оказавшихся выморочным имуществом и проданных мошенниками, без какой-либо компенсации. КС РФ остановил поток исков, предъявленных гражданам, и постановил: если добросовестный приобретатель полагался на данные ЕГРН и зарегистрировал в нем свое право собственности на квартиру, то виндикация по иску публично-правового образования, своевременно не выявившего выморочное имущество, не допускается.
Постановлением от 07.11.2017 г. № 26-П о собственности в Крыму КС РФ не допустил произвольного прекращения права частной собственности на недвижимость, позволив гражданам и юридическим лицам доказывать свои права на это имущество в случае, если оно все же было учтено как собственность Республики Крым.

Событие 4. Решения Коллегии по экономическим спорам ВС РФ

Весьма значимыми для рынка недвижимости стали две позиции, сформулированные в рамках дел о банкротстве. Коллегия по экономическим спорам ВС РФ (далее – КЭС) удовлетворила жалобу «Райффайзенбанка», признав право залога в отношении незарегистрированного объекта недвижимости (гостиницы), возведенного на земельном участке, право на аренду которого находилось в залоге у банка (Определение от 14.08.2017 г. № 306-ЭС17-3016(2)). Данная позиция соответствует принципу единства объекта недвижимости.
В деле ООО «Юнигрупп» КЭС не признала наличие у банка «Траст» права инициировать дело о банкротстве должника в упрощенном порядке (абз. 2 п. 2 ст. 7 Закона о банкротстве), решив, что требование из договора об участии в расходах на реконструкцию недвижимости, заключенного между банком и «Юнигрупп», «не обусловлено специальной правоспособностью кредитной организации» (Определение от 27.03.2017 г. № 305-ЭС16-18717). Таким образом, суд усложнил отношения, возникающие в ходе инвестиционной деятельности банков на рынке недвижимости.

Событие 5. Дело об аренде и обеспечительном платеже

Самостоятельным событием стало дело ЗАО «ИКС 5 Недвижимость», связанное с договором аренды недвижимости, но выходящее далеко за рамки этой сферы (Определение КЭС от 28.06. 2017 г. № 309-ЭС17-1058 по делу № А07-27527/15). КЭС высказала свое мнение по поводу того, какой размер может иметь плата за отказ от договора, предусмотренная п. 3 ст. 310 ГК РФ, и вправе ли суд снижать его. Также КЭС предписала руководствоваться принципом добросовестности: плата за отказ от выполнения договора должна быть соразмерна последствиям прекращения его действия. В указанном деле арендатор авансом уплатил значительную часть арендной платы по долгосрочному договору за весь период (по условиям договора эта сумма не подлежала возврату), однако пользовался арендованным имуществом в течение непродолжительного времени. При новом рассмотрении дела суд первой инстанции (Решение от 23.10.2017 г.) уменьшил размер платы за отказ от выполнения договора примерно на 40%, обязав ответчика возвратить часть суммы.
Это дело имеет важное значение для поиска баланса между свободой выполнения договора и добросовестностью, что в ряде случаев (например, в делах о банкротстве) окажется значимым для защиты публичных интересов

PDF версия статьи 
Поделиться