Комментарий Ольги Плешановой на PROбанкротство
Как рассчитывать компенсации залоговым кредиторам при банкротстве застройщика: исходя из единой стоимости залога или по каждому дому отдельно?
Имущество банкрота (в т.ч. земельные участки с недостроенными домами) передали для завершения строительства Фонду развития территорий (ФРТ). Залоговые кредиторы (участники долевого строительства, заключившие договоры до перехода на счета эскроу) потребовали выплаты компенсаций.
Суды первой и апелляционной инстанций рассчитали компенсации исходя из общей стоимости всего переданного Фонду имущества. Суд округа рассудил иначе: залог прав требования кредиторов привязан к конкретным домам и участкам, поэтому компенсации должны рассчитываться отдельно по каждому из них. Произвольное сальдирование нарушает интересы ФРТ и других кредиторов.
29 сентября этот спорный вопрос рассмотрит Верховный Суд.
«…Кассационный суд справедливо обратил внимание на то, что дольщики в отношениях с ФРТ одновременно выступают и как кредиторы по требованиям о передаче квартир (требования включены в реестр), и как залоговые кредиторы. Это, безусловно, создает путаницу, повышает риски и создает немыслимые проблемы для суда, которому нельзя допустить задвоения требований», — пояснила Ольга Плешанова, Руководитель аналитической службы Инфралекс.
В своем комментарии на PRO эксперт объяснила, как сформировались эти законодательные противоречия и какую роль в истории этого вопроса сыграли:
- Определение ВС РФ от 16 апреля 2018 г. № 305-ЭС16-10864 об отсутствии у дольщиков полноценного залога;
- Федеральный закон от 27 июня 2019 г. № 151-ФЗ (ч. 14 ст. 16), отменивший выплату компенсаций залогодержателям;
- Постановление КС РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П о предоставлении компенсации залоговым кредиторам со стороны приобретателя недостроя;
- Федеральный закон от 08.08.2024 № 282-ФЗ о восстановлении прав залогодержателей имущества застройщиков и расчете компенсаций лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами.
Подробнее