Комментарий Ольги Плешановой в PROбанкротстве
Генеральный директор «Дом.РФ» Виталий Мутко заявил на Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ) о необходимости упрощения процедуры банкротства застройщиков, чтобы позволить банкам быстрее завершать проблемные проекты и передавать квартиры дольщикам.
Раздел о банкротстве застройщиков, по мнению Ольги Плешановой, руководителя аналитической службы Инфралекс, действительно нуждается в полноценной переработке, и об этом свидетельствует не только юридическая техника раздела, количество вносимых изменений и обилие лоббистских поправок. Процедуры сами по себе сложны, противоречивы и подчас не очень понятны даже профессионалам.
По словам независимого эксперта, основная часть сложностей связана с банкротством застройщиков, не использовавших счета-эскроу: в такие дела нередко вступал Фонд развития территорий (далее – ФРТ), а особенности использования государственных
средств требовали крайне сложных конструкций.
«Казалось бы, переход на использование счетов-эскроу стал обязательным с 1 июля 2019 года, времени прошло много, старые банкротные дела должны уже подойти к завершению, а процесс банкротства застройщиков, работавших по новым правилам, должен бытьзначительно проще. Процедуры наблюдения нет, ФРТ, по общему правилу, не участвует, а дольщики вправе отказаться от ДДУ и вернуть деньги со счетов-эскроу (ч. 7 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ, п. 1 ст. 201.5 Закона о банкротстве)», — отметила эксперт.
Руководитель аналитической службы также пояснила, что модель строительства со счетами-эскроу изначально была призвана минимизировать проблемы для дольщиков. Предполагалось, что имлибо построят и передадут объекты, либо вернут деньги, причем с повышенными процентами (не только в случае банкротства, но и при нарушении сроков строительства), а процесс банкротства застройщика если и будет, то затронет в основном его отношения с банком и не будет существенно отличаться от общего порядка.
«На практике получилось, что застройщики и дома не сдают (не могут распродать квартиры), и деньги могут вернуть только обесцененными, без процентов, поскольку мораторий на их выплату бесконечно продлевается (в очередной раз – до конца 2025 года). Дольщикам, как и раньше, остается дожидаться квартир, а застройщики не могут брать у банков дополнительные кредиты, поскольку новые ДДУ не заключаются, счета-эскроу не наполняются, обеспечивать обязательства перед банком нечем», — подчеркнула Ольга.
Эксперт оценила возможные перспективы законодательных изменений и высказала сомнения в том, что функции застройщика сможет выполнить банк-кредитор ввиду ограничений, налагаемых банковским законодательством. Кроме того, пришлось бы ввести запрет на выход дольщиков из проекта и возврат им денег, что ещё сильнее может нарушить права дольщиков и окончательно похоронить модель строительства со счетами-эскроу.
«Менять надо не правила банкротства застройщиков, а модель строительного бизнеса – скорее всего, в пользу отказа от долевого строительства, которое дискредитирует себя все сильнее при любых моделях», — пояснила Ольга.