СТАТЬЯ ОЛЬГИ ПЛЕШАНОВОЙ ДЛЯ РБК НЕДВИЖИМОСТЬ

Верховный суд защитил покупателей квартир с дисконтом у потенциального банкрота

Риски банкротства продавца давно нависли «дамокловым мечом» над рынком недвижимости. Закон «О несостоятельности (банкротстве)» позволяет признавать недействительными многие сделки банкрота, совершенные в том числе до начала процесса банкротства. Подозрительными считаются, в частности, сделки, совершенные должником в течение года до принятия заявления о признании банкротом, если их цена была существенно ниже рыночной (п. 1 ст. 61.2). Для признания сделки недействительной достаточно доказать только занижение цены, сравнив ее с ценой и условиями аналогичных сделок, совершаемых на рынке. При этом норма п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве формально не требует учитывать добросовестность покупателя имущества. Но недавно Верховный суд РФ встал на сторону покупателя.

В своей статье для РБК Недвижимость Ольга Плешанова, руководитель аналитической службы Инфралекс разбирается, защищены ли теперь покупатели квартир со скидкой у потенциального банкрота.

Ключевое дело

Гражданка купила квартиру в Санкт-Петербурге за 5 млн руб. (при кадастровой стоимости 4,87 млн руб. и экспертной оценке 9,37 млн руб.). Спустя два месяца продавец инициировал банкротство, и сделку оспорили как подозрительную по п. 1 ст.61.2 Закона о банкротстве. Суды первых инстанций признали сделку недействительной из-за «занижения цены», но Верховный суд отменил это решение.

Суд учёл:

• цена сделки была выше кадастровой стоимости;
• покупательница проявила осмотрительность, настояв на включении в договор заверений продавца об отсутствии признаков неплатёжеспособности и намерений инициировать банкротство;
• ложные заверения продавца суд расценил как злоупотребление правом.

Что это значит для рынка?

• Теперь суды могут учитывать не только формальное занижение цены, но и добросовестность покупателя, а также злоупотребления со стороны продавца.
• Кадастровая стоимость становится важным ориентиром для вторичного рынка.
• Для новостроек ситуация сложнее: там нет кадастровой стоимости, и защита возможна только при сделках в рамках обычной хозяйственной деятельности продавца (п. 2 ст. 61.4 Закона о банкротстве).
• Не каждый продавец согласится на включение в договор заверений о финансовой стабильности.
• Чтобы защититься, покупателям порой нужно проверять бухгалтерскую отчётность продавца (цель – определить, не превышает ли цена сделки 1% стоимости активов продавца) – а это не всегда реально.

Решение ВС РФ – важный шаг, но не универсальный «рецепт». Вот что подчёркивает Ольга Плешанова:

«Избежать существенных проблем можно двумя способами: либо предполагать рыночной ту цену, по которой квартиры реально продаются, а не ту, от которой рассчитывается маркетинговый дисконт, либо вносить изменения в Закон о банкротстве, специально направленные на защиту покупателей квартир».

Полная версия статьи по ССЫЛКЕ.